ՀԱՅԱՍՏԱՆՈՒՄ ՍԵՓԱԿԱՆՈՒԹՅԱՆ ԻՐԱՎՈՒՆՔԸ ՎՏԱՆԳՎԱԾ Է

Հայաստանում անշարժ գույքի սեփականատերերի իրավունքները լրջորեն վտանգված են. օրինակ՝ կարող են «ոտքի վրա» խաբել ոչ միայն բնակարան գնող կամ վաճառող հասարակ քաղաքացիներին, պաշտոնյաներին, հեռուստաաստղերին, այլեւ ՀՀ-ում շենք կառուցող, միլիոնների ներդրում անող սփյուռքահայերին, որոնք արդեն մեր դատարանների վրա էլ հույս չեն դնում:
Հաշվի առնելով խաբվողների տրամաչափը՝ կարելի է գալ այն եզրահանգման, որ խաբողների տրամաչափն անհամեմատ մեծ է, նրանք կազմակերպված են ու անպատիժ: Առկա իրավիճակում իրավացի են նրանք, ովքեր պնդում են, որ ոչ մի օրենք հենց այնպես չի ընդունվում. դրանք սպասարկում են որոշակի մարդկանց կամ խմբերի շահեր:
Անցյալ տարի, երբ օրենսդրական փոփոխություններ եւ լրացումներ էին կատարվում ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքում` կապված անշարժ գույքի գործարքների վավերացման հետ եւ «Նոտարիատի մասին» օրենքում, մի պահ թվաց, թե հասարակությանը խարդախներից պաշտպանելու քայլ է արվում, բայց… Շատ են պատահում դեպքեր, երբ, օրինակ, գնորդը տունը գնում է նոտարական կարգով` տան սեփականատիրոջ անունից լիազորված անձից, որի լիազորությունը հաստատված է նոտարի կողմից, բայց երբ գնորդը գնում է անշարժ գույքի կադաստր` տունն արդեն իր անունով գրանցելու եւ սեփականության իրավունքի վկայական ստանալու, հանկարծ պարզվում է, որ լիազորագիրը կեղծ է, գործարքն էլ` անվավեր:
Լինում են նաեւ դեպքեր, երբ տանտերն իր սեփականությունը միաժամանակ վաճառում է մի քանի անձանց, գործարքը վավերացնում տարբեր նոտարական գրասենյակներում, բոլոր գնորդներից էլ տան փողերը վերցնում ու անհետանում: Արդյունքում՝ տան գնորդներն ընկնում էին ոստիկանության ու դատարանների դռները, նոտարներին կանչում են դատարան` պարզելու իրավունքի վկայագիր տալու հանգամանքները, սակայն նոտարները սովորաբար չեն գալիս դատարան, մարդիկ էլ կորցնում են իրենց տունը եւ գումարը հետ ստանալու հույսը:
Սա խաբվելու դասական օրինակներից է, որում, ըստ տուժածների, նոտարի «մատը խառն է լինում», այսինքն՝ նա կնքում է գործարքը` իմանալով, որ այն կեղծ է կամ կարող է կեղծ լինել: Այս տեսանկյունից, օրենքի փոփոխության ժամանակ, երբ խոսվում էր նոտարի նյութական պատասխանատվությունը մեծացնելու մասին (այսինքն՝ կեղծ գործարք վավերացնելու դեպքում նոտարը կարող է զրկվել իր անձնական գույքից եւ ունեցվածքից), շատերը ողջունում էին օրինագիծը: Բայց մյուս կողմից էլ հարց էին տալիս. իսկ որտեղի՞ց գտնենք այնքան հարուստ նոտար, ում ունեցվածքը համարժեք կլինի քաղաքում բարձրահարկ շենքերի շինարարություն իրականացնող ոչ պատահական մարդկանց ունեցվածքին, եւ ով կհամաձայնի իր գույքով ու ռիսկով վավերացնել շենքի բնակտարածքների իրացման գործարքները: Այդքան հարուստ նոտար երեւի չէին գտել, ու երեւի իմաստ էլ չկար, այդ պատճառով էլ անշարժ գույքի գործարքների գործընթացից նրանց ուղղակի օրենքով դուրս մղեցին:
Ինչպես. ՀՀ քաղօրենսգիրքը մինչեւ փոփոխությունը սահմանում էր անշարժ գույքի գործարքների բոլոր տեսակների նոտարական վավերացման պարտադիր պահանջ: Մինչ անշարժ գույքի գործարքի կնքումը դրա կողմ հանդիսացող քաղաքացին մի քանի քայլ պետք է աներ. նախ՝ պետք է տեղեկանք ստանար կադաստրից այն մասին, որ գործարքի առարկա հանդիսացող գույքը արգելանքի, գրավի տակ չէ, երրորդ անձի սեփականությունը չէ եւ այլն, որը պետք է ներկայացներ նոտարական գրասենյակ: Նոտարն էլ պետք է վավերացներ գործարքի փաստաթուղթը, որից հետո գործարքով գույքային իրավունք ձեռք բերող անձը կրկին պետք է դիմեր կադաստր` սեփականության իրավունքի վկայական ստանալու:
Ներկայացված ընթացակարգի յուրաքանչյուր փուլում անձը պետք է առանձին վճարումներ կատարեր: Օրենքի փոփոխության արդյունքում` դեպի կադաստր ճանապարհը կարճացավ. 2011թ. հունիսի 23-ին ԱԺ-ի ընդունած «Հայաստանի Հանրապետության քաղաքացիական օրենսգրքում լրացում կատարելու մասին» ՀՀ օրենքով 2012թ. հունվարի 1-ից վերացվեց անշարժ գույքի հետ կապված գործարքների նոտարական վավերացման իմպերատիվ պահանջը: Փոխարենը հայրենի կառավարության հաստատած օրինակելի պայմանագրերի հիման վրա կազմված անշարժ գույքի պայմանագրերը կնքվելու են կողմերի ստորագրությունների ճանաչմամբ` կադաստրի կողմից` անվճար: Գործարքների տեսակներից (ՀՀ քաղ. օր.-ի 299-րդ հոդվ.` լրացված 4-րդ կետ) նոտարական վավերացման պահանջը չի տարածվում կառուցապատման իրավունքի ձեռքբերման, օտարման, հիփոթեքի, կամավոր սերվիտուտի, բնակտարածության օգտագործման, անշարժ գույքի առքուվաճառքի, ռենտայի, նվիրատվության, վարձակալության, գույքի անհատույց օգտագործման, գույքի հավատարմագրային պայմանագրերի, ինչպես նաեւ անշարժ գույքի միավորման կամ բաժանման մասին պայմանագրերի վրա…
Ասում են` նշված փոփոխությունների նպատակն անշարժ գույքի հետ կապված գործարքները մեկ մարմնի միջոցով իրականացնելն է, բայց հաշվի առնելով հայկական իրականությունը` նկատենք. խաբողի համար ի՞նչ տարբերություն` յուրացրած փողի շուրջ քանի պետական մարմնի ներկայացուցչի հետ «պայմանավորվի». պետք է բաժաներ 3 կամ 4 տեղ, փոփոխությունից հետո մեկի փողը չի տա, մյուսների բաժինն էլ շատ կլինի, իսկ տուժողը միշտ էլ տուժող կմնա: Եթե չեք ուզում այդ կարգավիճակում հայտնվել, աշխատե՛ք ձեռնպահ մնալ ռիսկային գործարքներից` նախապես մտածելով, թե ում շահերը կարող է սպասարկել օրենքը: